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动迁研究

一房二卖的房子归谁,买方如何防范一房二卖风险

作者:上海继承律师  时间:2018-3-25 20:54:53

  摘要:实务精品:一房二卖,房子归谁? 如何追责?概要:不管是商品房买卖,还是二手房买卖,有时会出现房主一房二卖,甚至一房多卖的情况。对买方而言遭遇一房二卖,显然是碰到大麻烦,该如何解决呢?防范:买

实务精品:一房二卖,房子归谁? 如何追责?

概要:不管是商品房买卖,还是二手房买卖,有时会出现房主一房二卖,甚至一房多卖的情况。对买方而言遭遇一房二卖,显然是碰到大麻烦,该如何解决呢?

防范:买方如何防范一房二卖风险?

在购房过程中,买方要有风险防范意识,要以合理方法限制卖方违约的可能性。

1、交易时间越短越好。

建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。

这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。

2、尽早办理网签。

签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。

3、尽早实际占有房屋。

可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。

4、约定适当的违约金。

在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。

5、发生纠纷及时处理。

发生纠纷,一定要及时处理,建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析,如果有认为有机会拿到房产,应及时起诉并申请财产保全,查封房产。如果律师认为没机会拿到房产,也应尽快采取合理措施主张权利。

给卖方的忠告:一房二卖未必能占便宜

一房二卖,房主即使能成功把房产过户给后来的买家,表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。

很多房主之所以明知违约还要一房多卖,无非是经过计算,就算赔前面买家合同中约定的违约金,也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗?

按合同法规定,守约方在主张违约责任时,可以主张约定的违约金,但如果实际损失超出约定违约金,守约方可以主张实际损失。

房屋买卖合同中,房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行,经过适当举证,房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说,房主毁约转卖多得的房款,可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决,在各地已经不少见了!

而且,如果是开发商在商品房买卖中一房二卖,按《最高院关于商品房买卖的司法解释》的规定,“买方可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,除正常赔偿损失外,还要另加房款一倍以内的惩罚性赔偿!

所以,勿被眼前小利而蒙住眼,跳到坑里,悔之晚矣!


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