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动迁问答

退红线不足开发商承担什么责任

作者:上海继承律师  时间:2018-3-25 21:08:21

  摘要:一、退红线不足开发商承担什么责任本来,城市规划红线发生改变是属于“不可抗力”。但通过挂牌取得的土地使用权是受法律保护的,特别是物权法颁布以后。因为红线退让而损失的土地部分价款肯定是要退还开发商的。至于

一、退红线不足开发商承担什么责任

本来,城市规划红线发生改变是属于“不可抗力”。但通过挂牌取得的土地使用权是受法律保护的,特别是物权法颁布以后。因为红线退让而损失的土地部分价款肯定是要退还开发商的。至于是否再而外给予补偿,就要看政府与其签订的相关协议中有无明确规定,如没有明确规定的,双方可以再次对这一问题进行协商。

建筑红线是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度,一般多层退让至少5m,高层退让至少10m。

从建设部门获悉,今后,沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。按照要求,今后,沿城市快速路的各类建筑,后退距离至少20米;沿城市主、次干路的各类建筑,后退距离至少15米;沿城市支路的各类建筑,后退距离至少10米;沿建制镇主要道路的各类建筑,后退距离至少8米;沿建制镇一般道路的各类建筑,后退距离至少5米;在道路交叉口的建筑,其后退距离还应当满足道路交通安全视距要求。

二、七种情况下可无责任退房

根据合同法的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同,否则便应当承担相应的违约责任。但是,根据建设部《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以依法解除商品房买卖合同有以下几种情形。

购房合同无效

如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,属违反法律的禁止性规定或违反社会公共利益。比如说开发商在没有取得商品房销售许可证的情形下就与购房者订立购房合同,向类似这种在开发商在没有取得相应手续下订立的合同,应属于无效合同,作为购房者有权利要求开发商退房。

购房合同被依法撤销

对于购房人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销.

交房时的套型与设计图纸不一致的,或相关尺寸超出约定的误差范围,而合同中又未约定处理方式的,购房人有权退房。

面积误差

根据建设部《商品房销售管理办法》,凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的,购房人有权退房。按套内建筑面积或者建筑面积计价的,除当事人在购房合同中载明合同约定面积与登记面积发生误差处理方式的外,面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内,将买受人已付的房价款退还给买受人,同时支付房价款利息。

开发商没经购房者同意变更设计

开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内,书面通知购房人的,购房人有权退房。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

房屋主体结构质量不合格

主体结构指的是承重墙、梁、柱等,如果发生地基基础的沉降超过允许变形值,钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题,并经工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房。

出卖人迟延交付房屋

经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行支付房屋义务的,买受人有权请求解除合同,但当事人双方另有约定的除外。

无法办理房屋所有权登记

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人有权请求解除房屋买卖合同并赔偿损失。

由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法取得房屋的产权证,若双方约定此条件可退房,买房者就可以要求退房。另外由于前几年一些房地产运营不规范,一些开发商拖欠土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房者入住多年也无法取得房屋产权证。购房者也可以要求退房。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为此,购房者可以要求开发商退回购房款及其利息。

三、开发商违约行为以及处理方式如下

1、规定期限内无法交房 如果在规定的期限内,开发商仍然没有交付房屋,一般可以按照合同约定内容进行处理,但是如果合同内没有就相关内容做约定,可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,要求开发商支付违约金。

2、与约定面积出现误差 根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,所购房屋实际面积与合同约定面积误差在百分之三以外,购房者可以要求退房,以内的按照房屋实际面积结算购房款,开发商必须在30日内退还已付房款,并且支付已付房款利息。 对于超出面积大于百分之三,同时购房者又不愿意退房,购房者只需补足百分之三面积的房价,百分之三以外的面积费用由开发商承担(产权归购房者),对于不足面积大于百分之三,同时购房者又不愿意退房的,百分之三的面积对应房价,开发商原价退还,大于百分之三的部分,开放商以两倍房价退还。

3、与约定的装修、内置设备不符合 针对此种情况,购房者在发现后应当拒绝接收房屋,并且可以视为开发商为交付房屋。如果购房者是在接收房屋后发现上述情况,可以要求开放商在规定期限内修正,如果因此导致房屋无法使用,可按照有关部门公布的标准要求开发商支付赔偿金。开发商拒绝修正问题的,可寻求法律帮助。

4、房屋质量不合格 如果购房者在接收房屋时发现房屋存在质量问题,应当拒绝接收房屋。如果该房屋存在的房屋是主体结构质量问题或者严重影响房屋使用的,可以要求解除购房合同。如果是其他问题,购房者可以要求开发商在规定期限内修正问题,此间造成的损失由开发商承担,如果开发商拒绝修正,可以寻求法律帮助,要求开发商承当相应责任。另外需要注意的是,房屋质量问题应当以权威的工程质量机构的检测结果为依据。

5、在规定期限内没有办理产权过户 开发商如果没有在约定日期内让购房者取得产权证,开发商应当承担相应的违约责任,若在合同中没有约定相关的违约处理办法,按照已付房款的逾期贷款利息的标准支付违约金,违约时限超过一年,可要求解除购房合同,并且要求损失赔偿。


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