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动迁问答

买拍卖房要确认哪些事项

作者:上海继承律师  时间:2018-3-25 21:03:36

  摘要:相对于市面上出现的新房还有二手房,拍卖房的价格优势更加明显,所以不少人认为拍卖房是一个很好的购买方向,但其实里面还有很多问题需要注意。拍卖得来的房屋,虽然便宜,但手续繁琐,流程复杂,办理过户时间太长,

相对于市面上出现的新房还有二手房,拍卖房的价格优势更加明显,所以不少人认为拍卖房是一个很好的购买方向,但其实里面还有很多问题需要注意。

拍卖得来的房屋,虽然便宜,但手续繁琐,流程复杂,办理过户时间太长,税费太高,还有后续的一些其他问题。

拍卖有几种类型,业主委托拍卖、银行不良资产的拍卖、债权债务纠纷的拍卖、和开发商的合同纠份拍卖等等。

无论是哪种类型的房屋,都要确认几点:

一、产权清晰

拍卖的房屋产权要清晰,过户不会有任何问题,委托拍卖的房屋如设有抵押权的,应先注销抵押权,而法院委托拍卖的,要提交法院委托拍卖函及协助执行通知书。

二、价格合理

如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成,超过起拍价就可成交。

三、流程完备

委托拍卖的房屋,拍卖公司首先要对房屋的权属进行严格的审查,然后再同委托人签订《委托拍卖合同》。经拍卖所得的房产办理产权时需提交房屋权属证书,拍卖成交确认书,委托拍卖协议,判决书、裁定书或调解书,委托书。

四、预算充足

拍卖是处理一些不良资产的一种手段,必须要一次性付完钱,而且过户过程中所产生的税费全部由买受人承担(大部分是这样,也有些地方是法院拿到拍卖款后会扣下部分用来缴税),而绝大多数人并不知情直到缴税的时候才大吃一惊。而且拍卖的房产有一些税费是很高的,有的税比房屋还贵,有些人贪便宜,没弄清楚情况就拍下来,后来才发现结果无法办证,所以建议大家买前先找专业人算一下所有的费税大概要多少,自己心里有个底。

特别要注意的是,如果被拍方是企业的话,这种房屋基本都是税费非常高的,土地增值税如果走清算流程的,很可能税比房屋本身要贵,这样的话,拍卖款加税费,再加上其他七七八八费用,有可能比买个二手房的费用要高了。

当然,也有一些情况税费比较便宜,多见于被拍方为个人房屋,而且房屋购买时间有两年以上。因为房屋拍卖视同销售,所以也享受二手房转让的相关税收优惠。因此,在拍卖之前了解相关手续,以及要交的税费和其他费用,可以减少不必要的麻烦。


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