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动迁问答

定金和订金有什么不一样

作者:上海继承律师  时间:2018-3-25 20:49:29

  摘要:购房者在购买二手房时,对于房子本省的问题是十分注重的,但很少关注购房合同中的细节,特别是对定金、订金的概念模糊,一旦出现纠纷就不好解决。在交易过程中,大家比较集中的问题便是出现在了“定”与“订”的问题

购房者在购买二手房时,对于房子本省的问题是十分注重的,但很少关注购房合同中的细节,特别是对定金、订金的概念模糊,一旦出现纠纷就不好解决。在交易过程中,大家比较集中的问题便是出现在了“定”与“订”的问题上。下面上海房产律师上海房产律师就为各位购房者进行一个详细分析,帮助大家了解什么是“定金”和“订金”。

定金:合同履约的保证

定金是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签合同时,对定金必须以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金的一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。

我国《担保法》规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。定金合同是从属于主合同的从合同,其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。

订金:预付性质的支付

订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在审判实践中一般被视为“预付款”,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,得不到双倍返还;若给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。订金只是预付款性质的一种支付,不具有定金的性质。

《担保法》规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定其性质的,当事人主张其权利的,人民法院不予支持。”从法律上来讲,即使订金给付方违约,收受方也应予以退还。

购房前要弄清楚二者的区别

如果开发商收取定金后,并没有与客户签订书面合同,那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下,客户向开发商交的钱就可能是定金,也可能是订金。如果当时双方签订了书面的预售商品房合同,则可以在合同中约定“定金条款”,那么买方反悔不买时,开发商就完全有权没收定金。

根据我国《民法通则》和《担保法》规定,定金与订金的区别主要表现在四个方面:

一、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。

二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。

三、定金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。

四、定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有明显的担保性质。

可见,定金和订金虽然只一字之差,但是其所产生的法律后果是不一样的,订金不能产生定金所有的四种法律效果,更不能适用定金罚款的规定。因此,我们在签订合同的时候尤其要注意这两个字的区别,在重视房屋本身的一些问题时,在合同细节问题也要特别注意。希望上述内容能帮助大家了解“定金”和“订金”的区别,保护好自身的权益。


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