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动迁问答

开发商一房二买房子归谁

作者:上海继承律师  时间:2018-3-25 20:46:53

  摘要:知名度高的大地产商一般不会做出一房二买的行为,但也有一些小型的开发商会为了利益而铤而走险,做一房二买损坏购房者的权益。当自己遇到一房二买的时候,那么开发商一房二买房子归谁?上海房产律师上海房产律师告诉

知名度高的大地产商一般不会做出一房二买的行为,但也有一些小型的开发商会为了利益而铤而走险,做一房二买损坏购房者的权益。当自己遇到一房二买的时候,那么开发商一房二买房子归谁?上海房产律师上海房产律师告诉我们要看实际情况。

法律对此并没有明确规定。不过,律师结合专业经验总结出一些结论,供购房者参考。

第一种情况——在房屋未转移的情况下,已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知,房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了商品房过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。

第二种情况——两个买受人均未办理商品房过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有。《物权法》第二十条第一款规定:当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记,有效防止了一房二卖现象,保护了买房人的合法权益。

第三种情况——两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。《解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。

第四种情况——两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋价款就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。

第五种情况——一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋,那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。

如果上述情况均未发生,则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行,而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿,来补救合同未实际履行所产生的后果。


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