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退房纠纷

律师谈“上海服装城”商铺纠纷案

作者:上海继承律师  时间:2018-4-12 15:09:02

  摘要:上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺纠纷的案例,包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等,两百余案例,全部胜诉,极大的维护了业主的合法权益。近期

上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺纠纷的案例,包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等,两百余案例,全部胜诉,极大的维护了业主的合法权益。近期,高律师又接到上海金山区 “上海服装城”商铺小业主的电话,反映该项目存在的种种问题,认为受骗了,他们很早就买了这里的商铺,当初是以联建协议的形式买的,但是该项目迟迟不能交房、办证,一拖再拖,他们作为小业主利益受到严重损害。不料,他们反而被上海服装城告上了法庭,结果竟然是联建协议无效。在万般无奈的情况下,他们中的很多人都和上海服装城签了补充协议,放弃了很多利益,但是,补充协议至今仍然履行不了,他们购买的商铺仍然没有交房,也没有办出小产证。还有一部分小业主和上海服装城签订的是退款协议,但是服装城至今没有退款,即服装城答应退款又不兑现承诺。“上海服装城”的业主便找到律师维权。高律师认真分析了“上海服装城”的业主反映的情况,结合以往办案的经验,认为“上海服装城”的业主们享有以下权利:


一、只签订《联建协议》没有签订补充协议的小业主,有权要求继续履行《联建协议》,要求上海服装城交房、办证。《联建协议》现在是有效的,他们公司已经无法起诉到法院要求确认《联建协议》无效了。因为,上海服装城已经办出了大产证,按照最高人民法院的司法解释,该《联建协议》就是有效的。既然有效,小业主就可以起诉到法院,要求交房、办证,并要求上海服装城承担违约责任。


二、已经签订补充协议的小业主,有权要求上海服装城按照补充协议交房、办证,并要求上海服装城承担违约责任。关于违约责任,需要说明的是,逾期交房要承担违约责任,逾期办证也可以要求承担违约责任。问题是逾期办证的违约责任在协议里面没有约定,不过没有关系,可以适用法律规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

根据上述规定,逾期办证的违约金基本在银行同期贷款基准利率的基础上上浮30%。可见,即使协议中没有约定逾期办证违约金,司法实践中也是可以支持的。

问题是,诉讼时效是否已过?法律规定诉讼时效是2年,从应当办理小产证的时间距今已经超过了2年,诉讼时效是否过了?答案是,部分过了,但2年以内的部分没有过。即从起诉之日往前倒推2年这部分违约金诉讼时效没有过。

高律师目前在浦东新区人民法院承办的五角商场商铺纠纷案就是一个很好的例子,这些案件都主张了逾期办证违约金,浦东新区法院都支持了2年,即从起诉之日往前倒推2年这部分违约金诉讼时效没有过,浦东法院都支持了。同样在上海,服装城的案件逾期办证违约金法院也应该支持,至少支持2年。

三、签订退房协议的小业主,可以要求退还房款并承担违约责任。


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