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退房纠纷

二手房纠纷典型案例解析--所谓“不吉利”导致退房 下家要求退定金未获支持

作者:上海继承律师  时间:2018-3-26 14:11:02

  摘要:案情:  吴某通过中介看中一套虹口区的二手房,经过中介的居间服务,吴某与上家朱某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元,上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后,吴某反悔,并向中

案情:

  吴某通过中介看中一套虹口区的二手房,经过中介的居间服务,吴某与上家朱某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元,上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后,吴某反悔,并向中介发出书面通知,认为上家隐瞒了在一年左右内房屋里连续死亡两人的重要事实,造成重大误解,要求解除买卖合同。上家原本不同意解除买卖合同,经中介沟通后同意解除买卖合同,但对定金返还不能达成一致。两个月后,上家将房屋另售他人,并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中,下家吴某认为,房屋内发生过死人情况,不吉利,因上家没有告知而产生误解,合同解除归咎于上家。上家认为,生老病死属人之常理,下家没有询问,自己没有告知的义务,合同解除应归咎于下家。法院判决将合同解除归咎于下家,驳回了吴某的诉讼请求。


点评:

  买卖合同签订后,因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢?笔者认为,主要有三个原因:(1)人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为,除非下家事先有特别要求,否则上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。(2)没有证据证明上家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况,诱使对方作出错误决定的行为。(3)重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误,导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中,下家提出其购房目的是用作婚房,但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求,且其同意接受房屋内原有设施、家具,法院据此没有采纳他的辩解。但笔者认为,如果有证据证明,下家购房的确是用作婚房,法院应酌情采纳吴某的请求,至少应免除双方的缔约过失。



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