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退房纠纷

一起退房案折射出的楼市危机——昆山无理由退房第一案

作者:上海继承律师  时间:2018-3-26 14:10:32

  摘要:投机的恶果    2006年十月,在上海市发生退房案判决后不久,江苏昆山也涌动着退房的潮流。    原告陆某,温州人,用当地话来形容是“腰上挂满钥匙的人”,他来

投机的恶果

    2006年十月,在上海市发生退房案判决后不久,江苏昆山也涌动着退房的潮流。

    原告陆某,温州人,用当地话来形容是“腰上挂满钥匙的人”,他来自炒房家族,从故乡到上海,再到昆山一路炒作,2005年3月1日,原告看中被告开发的“国际家园”有增值潜力,与被告签订《昆山市商品房购销合同》,原告购买被告开发的别墅一套,面积179平方米,单价5480元/平方米,原告按合同约定全额支付房款人民币98万元及其他费用6100元。


    然而,中央遏制房价快速上涨的“国八条”等措施陆续出台,房价从暴涨到骤停,陆某成了房市“击鼓传花”游戏中倒霉的最后接手者。


    律师函退房 

    为实现退房的目的,陆某们想尽各种办法。退房理由当然不能是市场价格,他们找到了交房过程中一些不完善之处。房产纠纷的裁定标准都是以合同为准。一般来讲,只有出现重大工程质量隐患等情况,购房者才能成功退房,并不是所有的瑕疵都能成为退房的正当理由。对于买房人来说,买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。事实上,绝大多数退房的理由都不充分,有的称银行贷款办不出,有的贷款贷出来了买家也拒不签字,还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等。


    2006年6月14日,原告基于合同附件“合同补充协议”第九条的规定“非出卖人原因,买受人要求解除合同的须承担总房价5%的赔偿金”向开发商发出解除合同的通知,要求办理相关退房手续,后又委托律师发出律师函,要求开发商退还房款。


    开发公司态度坚决,一句话:“是否同意退房的选择权在开发商。” 


    法院诉讼

    2006年10月24日,原告向昆山市人民法院起诉,要求判令被告退还购房款98万元及其他费用6100元。理由很简单,就是《补充协议》第九条。


    无数人的眼睛紧盯向这起“昆山退房第一案”,这或许无理由退房案件的太少见,或许是如果成功,开发商将面临一个退房潮,或许因为它是这样一个特殊时代的典型标本。


    本案的焦点:

    1、原告对“合同补充协议”第九条应作如何理解?

    原告认为,“非出卖人原因,买受人要求解除合同的须承担总房价5%的赔偿金。”赋予了原告解约权,而被告认为,该条款只是赋予了合同一方有一种提出权、请求权,并没有说提出解除合同即有权解除。但是否最终达到解除的结果,还须合同另一方的同意,而不是一方随便找一个理由,不必经合同另一方的同意,就可以实现合同解除。对该条款完整的理解应是:“非出卖人原因,买受人可提出要要求解除合同,经出卖人同意,并承担总房价5%的赔偿金后,双方合同解除”。


    2、合同解除,还是应继续履行的选择权在原告还是在被告?

    被告认为(1)合同一经成立即对双方都有约束力。合同的约束力主要表现为:①当事人不得擅自变更或者解除合同;②当事人应按合同约定履行其合同义务;③当事人应按诚实信用原则履行一定的合同外义务,如完成合同的报批、登记手续以使合同生效。


    (2)继续履行优先原则。《合同法》第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国将继续履行放在违约救济形式的第一位,继续履行成为违约救济的首要措施。提倡实际履行的补救措施,有利于合同的实现,借助国家强制力让此当事人一方承担继续履行(强制履行、实际履行和继续履行的含义并无本质差别)的违约责任,无疑有助于合同目的正常实现。特别是,本案中的合同完全有继续履行的基础和条件。


    (3)对于主动违约行为,是否继续履行的选择权在守约方,这是合同法诚实信用原则的应有之意。为了限制滥用解除权,以避免给无辜的当事人造成不应有的损失,判决主动违约行为的基本原则,一是守约优先;二是违约方不得利,三是诚实信用。如果业主认为房价下降超过了5%的违约金,则引用该条款单方解除合同,避免自己的损失而将损失转嫁到开发商,这显然违背了诚实信用原则,作为违约方的业主事实上已得利。合同继续履行还是解除合同,选择权应在守约方,而不应在违约方。 


    3、商品房购销合同是否已履行完毕,还是未履行而可以解除?

    本案中的房屋在4月30日就已交付,被告已发交接通知,原告连有线电视费、燃气初装费等都已缴纳,只是原告故意拖延未办入住手续。这说明本案中合同已履行完毕,不能再解除合同。而且,本案中的房屋完全有继续履行的基础和条件。


    4、退房是否符合公平、诚实信用原则? 

    被告认为,要求退房者对房地产市场的看法是不正确的,站在开发商的角度来说,房价从每平方米3000元涨到5000元,此前的购房者没有将差价补给开发商,现在跌价了,却要求退房,将市场风险转移给开发商,这是十分不公平的。对买房人来说,买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险,这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了,除非开发商在销售房子时曾对业主做出“购房保价”的承诺,但购房保价必须写进合同。如果都允许退房,将会引起全社会的振荡。


    5、本案与上海市同类案例是否一样?

    原告认为,上海宝山区法院已就同一类型案件作出允许退房的判例。被告认为:我国不实行判例法,所以上海市的判例并不必然对江苏省的判决有指导意义;上海的案例中是预售房,而本案是现房,且原告已交了电信费、煤气费等,可以说合同已经履行完毕;上海的案例中房屋价格从最高的12000元/平方米降至8000元/平方米,而昆山的房屋价格并没有降,一直在维持同样的价格。


    法院判决:

    法院认为:原告与被告签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思的表示,合法有效,应受法律保护。本案争议的焦点是双方签订的商品房购销合同是否应当解除。合同解除有合意解除、约定解除和法定解除,原告基于补充条款第九条约定“非出卖人原因,买受人要求解除合同的须承担总房价5%的赔偿金”主张解除合同,因该主张并非约定解除条件,并示赋予任一方单方解除权,故原告基于该约定主张解除合同亦不成立。据此,依照《民事诉讼法》第六十四条、《合同法》第九十三条、九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定,判决如下:驳回原告要求解除合同、返还房款的诉讼请求。


    退房案折射出楼市危机

    楼市的多米诺骨牌似乎在被又一次碰及:因为房价下降,越来越多购买人象陆某一样开始采取行动:或拒收房屋,或停止还贷,或走向法庭,诉求只有一个:退房!房价下跌是退房风起的真实原因。两害相权,违约退房实为减损。从买房即赚钱到主动退房,一个购房者之变其实是昆山楼市之变,而昆山楼市之变其实是宏观调控洗礼下的整个楼市缩影。



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