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婚房纠纷

上海房产律师|购买动迁房不过户有什么风险

作者:上海继承律师  时间:2018-4-12 14:57:11

  摘要:问:我几年前在浦东新区航头镇买了一套动迁房,和房东签订了动迁房买卖合同,支付了大部分房款,并装修入住至今。现在能过户了,但是房东看到房价大涨,不愿意给我过户,除非增加房款给他。我不想给房东加钱,也不想

问:我几年前在浦东新区航头镇买了一套动迁房,和房东签订了动迁房买卖合同,支付了大部分房款,并装修入住至今。现在能过户了,但是房东看到房价大涨,不愿意给我过户,除非增加房款给他。我不想给房东加钱,也不想打官司,反正房子已经我买下来了,还住到现在,这房子就是我的了。我这样做可以吗?有什么风险吗?

上海房产律师答:您这样做肯定有风险的,虽然你入住该动迁房至今,但是产权人不是你,如果房东一房两卖,即又以高价卖给了别人,并且为别人办理了产权过户手续,那么,后面买房的这个人拿到产权证以后,就可以要求你搬离。如果你拒绝办理,对方起诉到法院,最终会强制你搬离。即使你抗辩说你更早的时间就已经签订过买房合同了,也没有用。因为,对于一房两卖,法律的规定是这样的:  

根据最高人民法院《合同法解释(二)》第15条规定,出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同,只要不具有合同法第52条规定的无效情形,均系有权处分,各合同均有效。上述两个买卖合同均系双方真实意思表示,亦不违反法律法规的强制性规定,也不存在出卖人与某一买受人恶意串通侵害另一买受人利益的情形,故上述所涉两买卖合同均为有效。

那么,“一房二卖”的房子到底归谁?

  并不是是先订立合同的人,便可以主张房子归自己所有,具体还要分以下情况:

  1、 买房人中的一方已办理过户

  根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。也就是说,不管你是先订立房屋买卖合同的人,还是后订立买卖合同的人,只要一方已经办理了过户,房子便归其所有。

  2、 买房人均未办理过户且未交房

  按照《物权法》规定,当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以,如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续,且房屋也未交付,房屋所有权便归已经网签预告登记的一方所有。

  3、 买房人均未办理过户及网签手续

  根据《解释》的规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。所以,如果当事人都没有办理过户手续和网签手续,那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。

  4、 买房人均未办理过户及网签手续且未交房

  如果当事人都没有办理过户手续和网签手续,而且房屋也还没有交付,那么房子便归优先签了合同的。

因此,购买了动迁房之后,要及时办理过户,否则可能会面临房、钱两空的法律风险。

另外,如果房东恶意设置抵押权,或者房东欠债被债权人起诉并查封该动迁房,同样会面临上述风险。


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