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婚房纠纷

如何分割购买的婚房 怎样避免离婚房产纠纷

作者:上海继承律师  时间:2018-3-26 14:30:59

  摘要:购买的婚房如何分割(一)婚前一方出资购房,登记在己方名下,如何分割?对于该种情况,房屋属于登记方婚前个人财产是没有任何异议。但是容易混淆的是何为婚前出资购房,是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理

购买的婚房如何分割

(一)婚前一方出资购房,登记在己方名下,如何分割?

对于该种情况,房屋属于登记方婚前个人财产是没有任何异议。但是容易混淆的是何为婚前出资购房,是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准?经常有人咨询婚前签订的房屋买卖合同,但是婚后付的款或者是婚后办理的产权证,这种情况下算婚前购买吗?实际上对这个问题,按照上海市高院的司法解释,购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期是婚前还是婚后,婚前签订的就属于婚前购房,属于个人财产。

本项中另外一个容易让人混淆的是,婚后还贷部分和增值部分是否夫妻共同财产。按照司法解释的规定夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产,同样的,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。同样的道理,婚后增值部分也是个人财产。

(二)一方婚前出资购买,登记在双方名下,如何处理?

一方出资,并登记两人名下的情况比较复杂,要区分两人是恋爱期间分手还是结婚后分手两种情况。

如果是恋爱期间分手,尽管房屋登记在双方名下,并非按照每人一半的原则均等分割,而是首先要看双方有没有分割的约定,有约定的从约定,没有约定的话就要考虑双方对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。

如果是结婚后分手的,那么原则上房产应该均等分割,但是对于婚姻关系存续时间较短或婚后未共同生活的,也不能一概均等分割而是要适当考虑实际情况由法官酌情确定具体份额。

(三)、一方婚前出资,登记在对方名下,如何分割?

这种情况现实中比较少见,但是也并非没有,一般来说这种情况下的房产分割,可以参照(二)来适用,有约定的从约定,没有约定的情况下首先要区分双方是否最终结婚,如果没有结婚,而应当大部分判由出资人所有,因为这种赠与属于以结婚为目的的附条件的赠与行为,条件不成就的情况下,赠与可以申请撤销。

如果两人最终结婚了,那么就要按照夫妻共同财产来对待了,而不能因为登记了对方一个人的名字就视为是其个人财产,那么在分割的时候同样是如果双方没有共同生活过或者婚姻期限非常短暂,也可以由法律考虑实际情况予以酌情分割,而并不必然对半分割。

(四)双方婚前出资,登记在一方名下,如何分割?

1、双方共同出资购房,登记在一方名下,如果最终未能结婚的,在双方没有特殊约定的情况下,仍然应当确定该房屋系登记方一方个人财产,在分割时应当判令登记一方返还允许未登记的一方将出资的份额。

2、如果双方办理了结婚登记手续的,对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

3、如果双方办理了结婚登记手续,同时一方不仅能够证明出资还有证据证明双方的出资是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样的,其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

(五)婚前共同出资,登记两人的名字,如何分割?

1、对于最终未能结婚的,应当判令双方按照出资比例进行分割。

2、如果已经登记结婚了,那么应当按照夫妻共同财产对待,分割时均等分割,当然这种情况下法官也可以结合实际情况进行酌情考虑,但是仍然以均等分割为基本原则。

(六)婚前一方出资购房,另一方出资装修,产权登记在一人名下的,如何分割?

对于装修的出资如何认定是处理房产分割的关键,一般来说一方的装修出资不能视为取得房屋的对价,不改变房屋的产权,仅仅认为是一种法律上的添附行为,添附物的所有权取决于主物(即房产)的所有权,离婚分割财产时,房产认定为登记一方的个人财产,对于添附的价值应当以现金的方式予以返还。

怎样避免离婚房产纠纷

结婚前,男女双方可以依法到公证机关或律师事务所对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证或见证,经过公证或见证的财产约定将会得到法律直接认可。但是目前,很多恋人对是否要进行婚前财产公证或见证持怀疑甚至否定的态度,认为它不但会影响双方感情,同时也是对自己未来婚姻生活没有把握的表现。其实不然,如何认定婚前财产的范围和产权归属已成为司法实践中最棘手的问题之一,也是婚姻纠纷中双方经常争议的焦点。婚前财产约定协议公证或见证有助于明确婚前财产的数量、范围、价值和产权归属,是解决婚姻、财产纠纷可靠的法律依据,对于稳定家庭关系和财产关系,预防婚姻纠纷,保护夫妻双方的合法权益很有裨益。

当然,可以办理婚前财产公证或见证的人并不仅限于未婚夫妻,已婚夫妻也可办理婚前财产公证或见证,只不过双方订立的协议内容只涉及各自的婚前财产,而不涉及婚后双方取得的财产。未婚夫妻由于不具有法律上的夫妻关系,各自的财产归属容易界定,不存在共同财产的问题。而已婚夫妻要想办理此项公证,就要取得配偶的完全同意和充分支持才可以。



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