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婚房纠纷

婚前合资购房,分手后“婚房”该如何分?

作者:上海继承律师  时间:2018-3-26 14:27:50

  摘要: 日前,记者遇到了这样一个事情:小张与小赵是大学同学,毕业后一起留在我市发展,经过几年的奋斗两人有了一定的积蓄,便准备买房结婚。2008年1月,小张为结婚购置了一套商品房,由小张支付了首付款

 日前,记者遇到了这样一个事情:小张与小赵是大学同学,毕业后一起留在我市发展,经过几年的奋斗两人有了一定的积蓄,便准备买房结婚。2008年1月,小张为结婚购置了一套商品房,由小张支付了首付款并签订了《商品房买卖合同》,而后小张又向银行申请了贷款。2008年9月小张与小赵结婚后,二人开始共同偿还月供。又过了两年,两人把房贷全部提前偿还了,房产证也已经取得,上面写着小张的名字。可是随着时间推移,两人的感情越来越淡,婚姻亮起红灯,双方同意离婚,但却在房产分割问题上产生争执,小赵认为这套房屋她也有份,要求小张按房屋目前市值的一半给她补偿。小张则认为首付是他付的,还贷的大部分钱也是他挣的,妻子的要求不公平。

  时下,“有房才有家”的观念在未婚男女心目中已经相当普遍,这使婚前买房成为了许多年轻情侣见证彼此爱情的一种选择,也是双方为将来的婚姻生活共同做出的一项重要准备工作。然而,或由于法律意识淡薄,或碍于情面,情侣不事先明确房产权属事宜,如果准备之事处理得不好,将会种下“祸根”,甚至导致尚未领取结婚证的恋人反目成仇、劳燕分飞。这个时候,买来的房产如何处置?当初购房时的各自出资如何分配?如果房产证上只写了一人的名字,另一方的合法权益又该如何保护呢?

  就以上这个问题,记者找到了攀枝花市房地产管理局相关部门。业内人士称由于购房合同是小张婚前与开发商签订的,首付也是在婚前交的,依照《物权法》,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。小张婚前签订的转让房屋物权的合同已生效,虽然未拿到房产证,但房产证的颁发也是依据这一合同,所以小张是房屋的实质权利人,房屋是小张婚前的个人财产。至于还贷问题,可视为小张的个人债务,虽然是夫妻共同还贷,但还的是小张的个人债务。应将夫妻关系存续期间对银行所偿还的贷款数额的一半返还给她。

  为了让热恋中的情侣们守卫住自己爱情的同时,又保卫好自己的房产,根据现实生活中可能会遇到的问题,相关部门结合有关政策法规给出了一些指导性意见:

  现在未婚男女共同贷款买房,通常会遇到以下几种情况:一是男女双方各自按一定比例出资,来支付房屋首付款,然后一起承担房屋每月的贷款;二是由男方或女方单独出资支付房屋首付款,房屋贷款则由双方共同承担;三是由男女双方或一方的父母出资支付房屋首付款,而男女双方仅需共同向银行承担该套房屋的还贷义务。如果购房的情侣因种种原因尚未结婚就分手,或者双方已经领取了结婚证却又打算离婚,那么购房时的出资证明、房屋贷款的还款证明、购房时房产证上究竟登记了几个人的名字等,都将使男女双方在最终分配房屋等有关标的物时,产生不同的结果,承担不同的法律责任。

  一、房产证上登记的是男女双方的名字,分手后房产究竟该归谁所有?

  根据我国现行法律的规定,如果房屋系两个人合买,房产证上也登记了两个人的名字,那么该套房屋归双方共有,属于双方的共有财产。在我国,共有财产又可分为两类:一类是共同共有,即共有人对共有财产不分份额地享受共同的权利,承担共同的义务;另一类共有叫作按份共有,即共有人要按各自的出资比例及其享有的财产份额,对共有财产享受相应的权利并承担相应义务。分割共有财产时,首先应判断该共有财产属于共同共有还是按份共有。可以说,只要男女双方均在房产证上登记了各自的名字,则无论他们是否已婚,无论他们购买该套房屋的方式属于前述三种情形中的哪一种,该房屋均应属于双方的共有财产。在处置或分割房屋时,应按照共有财产的分配原则来操作。

  二、如果房产证上只登记了一方名字,该房屋及其有关权益又该如何分割呢?

  这时候,我们必须根据房屋购买的不同方式,购房款来源以及男女双方之间有无特别约定来确定该房屋的归属。根据我国有关法律法规的规定,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并单独按揭贷款,产权证登记在自己名下的,该房屋应为其个人财产,同样的,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以归还。

  对于产权证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,根据《婚姻法》解释(三)第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”该房屋仍为产权证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

  以上规定,实际上同样适用于尚未办理结婚登记即要求对所购房屋进行分割处置的未婚情侣。此外,我国婚姻法的有关司法解释还规定:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外;当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。



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