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房屋抵押

商品房要是被开发商抵押怎么办

作者:上海继承律师  时间:2018-3-25 21:07:36

  摘要:房地产行业是属于资金非常密集的行业,开发商无论在买地、兴建房屋都需要动用大量的资金,而开发商的资金是有限的,所以开发商一般通过抵押的方式获得银行贷款,那么商品房要是被开发商抵押怎么办?下面由上海房产律

房地产行业是属于资金非常密集的行业,开发商无论在买地、兴建房屋都需要动用大量的资金,而开发商的资金是有限的,所以开发商一般通过抵押的方式获得银行贷款,那么商品房要是被开发商抵押怎么办?下面由上海房产律师为读者进行相关知识的解答。

一、商品房要是被开发商抵押怎么办

根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说,无论是先抵押后卖房,还是先卖房后抵押,出卖人均构成欺诈,应按法律规定承担赔偿责任。

为了加强对房地产预售行为的管理,维护房地产市场的秩序,《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

二、怎样预防买到抵押房

购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法:

一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》,在许可证中第一栏,是工程名称,很多工程都是分期开发的,要看清楚具体是哪一栋楼宇,自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的,如有抵押,在备注中会有详细的说明。

二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案,则表明该房屋不存抵押的情况,《物权法》实行后,登记备案被视为预告登记,具有准物权的效力,可以有效防止开发商“一房两卖”。

三、商品房买卖需要注意的事项

1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。

2、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。开通房地产市场信息系统的城市,购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。

3、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的,购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照,开发企业资质证书,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。

4、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

5、审慎签订商品房买卖合同。一是,签订合同时,应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本,应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是,对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属,应在商品房买卖合同中进行约定,避免发生纠纷。三是,签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。

读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到上海房产律师进行法律咨询。


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