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房产诉讼

什么是房屋出租人的法定解除权

作者:上海继承律师  时间:2018-4-27 15:52:28

  摘要:一、什么是房屋出租人法定解除权房屋租赁合同在履行过程中,出租人在什么情况下享有租赁合同的解除权,司法解释第七条做了规定,即:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不

一、什么是房屋出租人法定解除权

房屋租赁合同在履行过程中,出租人在什么情况下享有租赁合同的解除权,司法解释第七条做了规定,即:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”

按照这个规定,出租人的解除权的产生条件是擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人要求合理期限内仍不予恢复原状。符合这个要求,就构成承租人的根本违约,出租人就享有解除权。出租人主张解除合同,法院应该支持。

二、房屋承租人的法定解除权

司法解释第八条规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”

按照这一规定,承租人产生法定解除权的条件是:

第一,在租赁过程中,司法机关或者行政机关依法查封了租赁房屋,承租人无法使用,承租人可以请求解除。

第二,租赁房屋出现了权属争议,租赁房屋到底是谁的都不知道,承租人当然可以要求解除合同。

第三,不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定,只要有其中一个违反就行了。

在上述三种情况下,租赁房屋没有适住条件,承租人享有解除权,可以要求法院解除租赁合同。

三、租赁合同解除的条件有哪些

租赁合同可以解除,但必须符合下述条件之一:

1、一方严重违反租赁合同,严重影响订立合同所期望的目的,另一方解除合同不仅是对违反租赁合同方的惩罚,也是尽量减少损失的一种补救措施和依法维护自身合法权益的法律行为。

2、一方未按合同约定的时间履行合同,在允许的合理延长时间内仍未履行合同,造成生效合同因一方的原因无法履行,致一方损失并继续扩大损失。

3、因发现不可抗力致合同无法履行或部分无法履行,这种情况是指法律上规定的是签订合同的双方当事人在签订合同时不能预见,且不可抗拒的事件。

4、在合同履行过程中,发生了合同约定的解除合同的情形,由于这种情形的产生,导致一方或双方的损失,如不及时解除合同,损失将会继续扩大。

5、不定期的租赁合同,双方当事人均可随时解除租赁合同。

6、依据《合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以解除合同。

7、未征得出租人同意,承租人实施下列行为之一:

(1)转租;(2)出借;(3)抵押;(4)拆解;(5)转让。


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