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房产合同

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定

作者:上海继承律师  时间:2018-9-25 11:54:18

  摘要:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:

“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

对于,认定商品房“认购书“到底是预约还是本约的思维路径为:

首先,审查商品房认购书是否具备商品房买卖合同的主要内容,看《商品房销售管理办法》第十六条的规定:

“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 

  商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的销售方式;

  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备标准承诺;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

  (八)公共配套建筑的产权归属;

  (九)面积差异的处理方式;

  (十)办理产权登记有关事宜;

  (十一)解决争议的方法;

  (十二)违约责任;

  (十三)双方约定的其他事项。”

具备了上述内容,即实际上是具备了商品房交易履行的条件和可能。即只有具备上述内容的商品房认购书或认购协议才有实际履行的条件和可能,才有可能直接被认定为商品房买卖合同。

其次,审查商品房认购书中,双方是否明确约定将来订立正式商品房买卖合同,即是否有将来订立本约合同的意思表示:

第一、认购书内容中没有明确将来再行订立商品房买卖合同的约定,即没有预约的意思表示;而且认购书中关于商品房买卖的主要内容完全具备;那么在此种情况下,应理解为,名为认购书实为正式商品房买卖合同,实际是名实不符,可以根据合同内容确定合同性质,签订认购书应直接认定为商品房买卖合同成立,无须考虑是否已经实际履行的问题。

第二、认购书中明确约定有将来一定时期内再订立正式商品房买卖合同;

需要明确的是,这种情况下,无论认购书中有关商品房买卖的内容是否详尽,是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,该认购书都应认定为预约合同;具体再区分两种情况:

1、认购书内容详尽已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,如果满足出卖人已经依照约定收受购房款的,即能够发生预约合同因双方履行本约合同而转化为本约商品房买卖合同的结果;其法理依据在于这类预约性质的认购书因其完备的内容和当事人此后的实际履行行为,使得再签订本约商品房买卖合同没有意义亦无必要,因而可以直接依据预约合同内容直接确定双方商品房买卖合同的权利义务。

2、认购书内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的,那么不存在转化为商品房买卖合同的可能性,仅是确定的预约合同。

说了这么多,是因为区分预约合同和本约的商品房买卖合同在现实中意义重大,对于违约后的救济方式存在不同,违约导致的实际损失的界定范围不同,守约方主张继续履行能否判决支持存在不同,在出卖人恶意违约时能否请求出卖人赔偿房价上涨导致损失存在不同。


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