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房产合同

未取得预售许可证的认购协议书的效力如何

作者:上海继承律师  时间:2018-9-25 11:45:40

  摘要:甲公司未取得商铺预售许可证,便与李某签订了《商铺认购书》,约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权,商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价,但对楼号、房型未作约定。李某依约

甲公司未取得商铺预售许可证,便与李某签订了《商铺认购书》,约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权,商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价,但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后,未通知李某前来认购,将商铺售罄。关于该《商铺认购书》的效力产生了争议。

关于该《商铺认购书》的效力产生了分歧,主要有以下两种意见:

第一种意见认为该《商铺认购书》无效,理由是甲公司未取得预售许可证即对外销售。

第二种意见认为该《商铺认购书》有效,理由是甲公司在起诉前取得商品房预售许可证明的,该认购书应认定为有效,甲公司未履行通知义务,构成根本违约,李某可以向甲公司主张实际履行之外的其他违约责任。

对于该《商铺认购书》的效力,笔者同意第二种意见,理由如下:

首先,根据《商品房买卖合同解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。甲公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明,也应认定该商铺认购书有效。

其次,依据《商品房买卖合同解释》第5条规定:“商品房的认购、订购、预定等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定接受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”甲公司与李某签订的认购书中双方约定了认购面积和房价,且李某依约支付了认购金,故该《商铺认购书》应认定为商品房买卖合同。同时,《合同法解释(二)》第一款规定:“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

综上,甲公司与李某的商品房买卖合同已经成立,甲公司未通知李某认购,甲公司的行为构成违约,并且甲公司将开发的商铺售罄,致使李某订立合同的目的不能实现,甲公司的违约行为构成根本违约。另根据《合同法》第110条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中,甲公司对李某构成违约,应承担违约责任。由于甲公司已将开发的商铺售罄,甲对李某承担实际履行的违约责任在法律上不可能,构成履行不能,李某不能要求甲公司承担实际履行的违约责任。只能主张实际履行之外的其他违约责任。


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