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房产合同

建购房合同注意哪些

作者:上海继承律师  时间:2018-5-22 14:43:25

  摘要:一、签订购房合同要注意什么问题(一)要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。签订规范的商品房买卖合同,最好请律师代理或

一、签订购房合同要注意什么问题

(一)要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。签订规范的商品房买卖合同,最好请律师代理或介入,并要对合同进行公证,确认其法律效力。

(二)使用规范的示范合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。因此建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同,这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。

(三)查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,同时预售方必须是取得预售许可证的开发商。买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外要核对一下卖方的营业执照和房地产开发企业资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。

(四)买期房要注意建筑面积的约定。购房者在建筑面积约定时仅仅用多退少补,按实结算来约定面积问题时容易产生纠纷。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,也要将套内建筑面积和公用分摊面积填上。在没有约定的情况下,根据有关法规,建筑面积超过预售合同约定的,购房人可以不承担增加部分的价款,建筑面积不足预售合同约定的,开发商应将建筑面积减少部分的价款退还购房者。

(五)买期房要约定交房条件和时限。所谓交房有两层含义:一层是房屋使用交付即实物交付;另一层是房屋权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免处于尴尬法律状态,购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。

二、购房合同违约责任怎么确定

对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定,是出现此种争议后必须解决的问题。但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式,对于违约责任的承担方式约定相对比较明确,一旦出现约定不明的情况,我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。

《商品房买卖解释》第17条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《商品房买卖解释》第18条第2款规定:由于出卖人的原因,买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的,除当事人有特殊原因外,出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。

另外,在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定,具体包括:

1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。


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