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动迁法规

“住宅商用” 必须征得邻居同意

作者:上海继承律师  时间:2018-3-25 20:34:50

  摘要:目前,住宅商用已经越来越普遍,但《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以

目前,住宅商用已经越来越普遍,但《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。因此,住宅商用须征得邻居同意。除此之外,还需注意些什么呢?上海房产律师上海房产律师收集了两个常见问题及其解答,供大家参考。

有些人认为住宅商用并没有违规或违法,这种认识究竟有没有依据?如果要将住宅商用,必须履行哪些手续?

早在2007年,国家工商总局针对“住宅商用”就下发了通知,住宅改变为经营性用房,经营者到工商局注册登记时,必须提交住宅商用所在地的证明,也就是“住宅商用”必须征得居民委员会、业主委员会或有利害关系业主出具的同意证明。《物权法》第八十条也有类似规定,小区住宅商用,应该经过有利害关系的全体业主同意,并形成证明材料,才能办理营业执照。申请人应按照《物权法》要求征询该幢楼相关利害关系人的同意。申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。住宅商用,一般经营者是通过租赁关系取得使用权,一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据,将判定租赁协议无效,而工商部门也将因申请人“涉嫌提供虚假证明”吊销其营业执照。

《物权法》明确规定,不允许住宅改商用,除非征得有利害关系的居民签字同意后才可以在居民楼里开办公司。此后,最高法出台的司法解释称,所谓“利益相关者”指的就是楼内邻居。也就是说,虽然并未明确禁止住宅商用,然而这种变性是有限制的。据我了解,上海在这方面就限制得很好,他们出台实施了一个地方性的《住宅物业管理规定》, 此规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理的权利。具体为:业主或使用人有擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,使用人可依法向法院提起民事诉讼;物业公司发现业主或使用人有擅自“居改非”的行为时,经劝阻无效的,应在24小时内报吿业委会和有关行政管理部门;业主擅自“居改非”由区县房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处1万元以上5万元以下的罚款。

一旦有人将自家的房屋出租商用,对周围的邻居造成利益上的损坏,作为受害人该如何维权?

如果邻居认为公司的经营影响到了自己的生活,可以先与当事业主协商,协商不成,可以再找物业或者居委会出面调解,说服出租住宅给公司的业主让公司腾退或者限制办公人员。如果协商不成,受影响的业主可以以“侵犯相邻权”为由向法院提起诉讼。最高人民法院公布的两部司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大,只要有1名利害关系人向法院主张不同意,就可以“1票否决”。

将民宅作为商用的业主应该征得周围业主同意,否则,业主可以向该居住区的物业和业主委员会提起申诉,要求他们进行调解。物业可以向违规业主发出整改通知。如业主不配合,则可通过工商局对其进行干预,并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对其处罚。如果还没有效果,那就可将其诉至法院,要求其承担民事责任。


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